探案说法｜开发商逾期交房，违约金能高于房款？法院这样判

南海网1月5日消息（记者 林文泉）日常购房签订合同中，一般会约定开发商逾期交房将会承担违约责任和赔偿，如果赔偿金额高于房款，法院还会支持购房者吗？近日，文昌法院审理一起逾期交房的纠纷案，购房者前两次申请逾期交房赔付资金10多万，法院予以支持，第三次申请逾期交房赔付资金10多万元，被法院驳回。

2012年11月30日，老林采取刷卡的方式向文昌市开发商H公司支付50000元购房定金。2013年4月7日，老林付清尾款225947元。2019年1月21日，H公司向老林开具购房全款275946元的增值税普通发票。2013年4月24日，双方签订《文昌市商品房买卖合同》，并进行了网签。

但是，一直到庭审之日，案涉楼栋都没有完成验收，H公司也没有向老林交付案涉房屋。根据老林的陈述，该楼栋已有部分业主入住。据悉，老林曾经两次因该房屋的逾期交房问题向法院起诉：第一次诉讼经过了一审、二审、再审，支持了老林逾期交房违约金90648.26元的诉讼请求；第二次诉讼经过一审、二审，支持老林逾期交房违约金11010.25元的诉讼请求。

因房子一直没有交付，老林第三次向法院起诉主张H公司支付违约金104473.15元。那么，老林如此反复主张违约金的诉讼请求能否得到法院支持，法院要如何来平衡老林和H公司之间的利益呢？

文昌法院认为，老林已在2013年4月7日付清购房款275946元，H公司应当依约向老林交付房屋。根据老林在庭审中的陈述，案涉项目仍未通过验收，H公司也未向老林交房，但案涉楼栋已有部分业主入住。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，H公司逾期交房构成违约，但已生效判决内容可见，H公司需向老林支付逾期交房违约金共计101658.51元，现其再次诉讼要求H公司支付违约金104473.15元，结合案涉房屋全款为275946元，老林主张的违约金数额已超过H公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，老林的请求有违公平原则，法院不予支持。判决后，老林没有上诉，判决已经生效。

法院释法：

文昌法院介绍，违约金兼具补偿性和惩罚性的双重属性。购房者根据约定向开发商主张逾期交房违约金无可厚非，但是购房者多次主张违约金的总额不应超过购房款的30%。在购房者已经获得逾期交房违约金的情况下，仍反复主张违约金且不主张解除合同，而开发商未出庭应诉主张调整违约金的，违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，既要合理保护购房者的合法权益，也要为房地产开发企业营造良好的营商环境。南海网版权声明：

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